Woningnood

Woningbouw – of eigenlijk het gebrek eraan – is al jaren een thema. Het tekort aan betaalbare woningen, zowel in de vrije sector als in sociale woningbouw, komt regelmatig in het nieuws. Door de pan uit rijzende huizenprijzen wordt het voor starters op de woningmarkt steeds moeilijker om een eigen woning te kopen. En het aanbod van huurwoningen sluit ook al niet aan op de vraag…

De oplossingsrichtingen waarover wordt nagedacht zijn bijzonder divers. Van het volledig prefabriceren van woningen tot het inzetten op tiny houses, van het bouwen van een hele nieuwe stad tot het realiseren van woningen in overstromingsgevoelige gebieden, van het opnieuw invoeren van de overdrachtsbelasting tot bevriezen van huurprijzen.

Breder dan Nederland

Passende huisvesting is een grondrecht van de mens – met die insteek schreef Groen Links Europarlementariër Kim van Sparrentak het rapport “On Access to decent and affordable housing for all”. Dit rapport is aangenomen door het Europees Parlement.

Niet alleen in ons eigen land, maar in heel Europa is een tekort aan passende huisvesting een probleem. In de meest extreme gevallen leidt dat tot dakloosheid, maar ook moeten wonen in een huis waar je als gezin niet in past, of dat zo slecht geïsoleerd is dat het koud, klam en schimmelig blijft, of waarvan de vaste lasten zo hoog zijn dat je op andere noodzakelijke uitgaven moet besparen zijn vormen van woningnood.

Meten is weten

Al sinds het einde van de Tweede Wereldoorlog is de vraag naar woningen in Nederland groter dan het aantal dat er jaarlijks bijgebouwd wordt. De aantallen fluctueren door de jaren heen, maar er is altijd een tekort. Daarom lijkt het misschien logisch, om steeds maar meer nieuwe woningen bij te bouwen. Maar is het woningtekort wel een echt tekort aan woningen? Of schieten de woningen in de huidige woningvoorraad misschien tekort? En al die nieuwbouw, sluit die wel aan op de vraag van de woningzoekenden? Worden de nieuwe woningen wel op de juiste plekken gebouwd?

Werkelijke woningnood of niet?

Waar in het nieuws een verwacht woningtekort van bijna een miljoen nieuw te bouwen woningen in Nederland per 2030 opduikt, ontbreekt meestal de nuancering. De huidige woningnood in Nederland wordt becijferd op 300.000 woningen. Dat is een getal dat de woningnood in de jaren ’50, direct na de Tweede Wereldoorlog, tamelijk dicht nadert. Die getallen kloppen volgens verslaggever Hans de Geus van Follow the Money, planoloog Ron Buiting en woningmarktonderzoeker Matthijs Korevaar niet. Er is weliswaar een verschil tussen het aantal aangeboden woningen en het aantal gezochte woningen, maar zo hard als de cijfers worden gepresenteerd zijn ze niet.

Het aantal van één miljoen is gebaseerd op een model waarin zoveel variabelen zitten, dat een andere koers op bijvoorbeeld het gebied van arbeidsmigratie al een volstrekt andere uitkomst zou kunnen geven. Ook het huidige tekortcijfer is niet gebaseerd op een telling of meting, maar op een model.


Een tekort aan passende woonruimte is iets anders dan een absoluut gebrek aan woningen.


Starters en “stoppers” op de woningmarkt

Je kunt beargumenteren dat een deel van de woningnood is ontstaan doordat huizen onttrokken worden aan de woningvoorraad. Doordat kapitale villa’s kantoorpanden worden, bijvoorbeeld. Of doordat schattige vissershuisjes in badplaatsen als vakantiewoning worden verhuurd, al dan niet via Airbnb, in plaats dat ze beschikbaar blijven voor lokale starters op de woningmarkt. Als tegenargument valt aan te voeren dat er in heel Nederland naar schatting 55.000 recreatiewoningen permanent bewoond worden en dat ook veel grotere woonhuizen opgedeeld worden in kleinere appartementen, om op die manier in delen te verhuren.

Zowel de vakantiewoningen als de splitsing in appartementen voldoen vaak aan de vraag naar juist kleinere woningen. Niet alleen starters op de woningmarkt zoeken vaak een kleinere woning, ook “stoppers”. Wanneer het oude huis te groot wordt, omdat de kinderen niet langer thuis wonen, of het onderhoud te veel wordt, zoekt men een betaalbare kleinere woning.

“De een zijn brood is de ander zijn woningnood”

Splitsing in appartementen, opkopen van woningen door huisjesmelkers, verkamering van woonhuizen naar studentenkamers: per saldo wordt hiermee geen woning aan de markt onttrokken. Toch hebben deze mutaties in de woningvoorraad een negatief effect op de kansen van woningzoekenden, omdat diegenen die investeren in stenen dat meestal niet uit charitatieve gronden doen. De investering moet tenslotte geld opbrengen en dat betekent dat de prijs per vierkante meter omhoog gaat. Er blijven weliswaar woningen beschikbaar, maar doordat ze meer geld moeten opbrengen zijn ze onbetaalbaar voor de groep huizenzoekers die ze het meest nodig heeft.

Van schuren naar scheuren

Hoewel we in Nederland gemiddeld genomen relatief groot en goedkoop wonen, in vergelijking tot andere Europese landen, vallen met name starters op de woningmarkt buiten de (woon)boot. Zij hebben nog geen bestaande woning, die ze met winst kunnen verkopen. Dit in tegenstelling tot veel “stoppers”, die op zoek zijn naar een kleinere woning om hun wooncarrière in te beëindigen. Starters staan meestal aan het begin van hun carrière en hebben nog niet de financiële armslag die ze later waarschijnlijk wel zullen hebben. Ze zijn bovendien vaak op zoek naar een woning binnen een redelijke afstand van hun werk, waardoor ze gebonden zijn aan een bepaalde regio. Langzaam komen er protesten op gang, waarbij geprotesteerd wordt tegen het woningtekort en de hoge huurprijzen. Wie geen hoog en zeker inkomen heeft, is aangewezen op sociale huurwoningen, maar die zijn schaars. Dat schuurt en het leidt tot ongelijkheid. En het is aan ons allen om te zorgen dat die ongelijkheid niet tot scheuren in de samenleving leidt.

Bronnen

  • DRAFT REPORT on Access to decent and affordable housing for all (Kim van Sparrentak, Europees Parlement)
  • Eén miljoen extra woningen nodig? Werkelijk? (Hans de Geus, FtM)